童悅仲：住宅產(chǎn)業(yè)化常見觀念辨析

中國房地產(chǎn)研究會副會長、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展聯(lián)合會副會長

        童悅仲：周江處長說，房地產(chǎn)今后發(fā)展的趨勢一個是要金融化，一個是要產(chǎn)業(yè)化，一個是要服務(wù)化。我現(xiàn)在就講一下產(chǎn)業(yè)化。題目是“住宅產(chǎn)業(yè)化常見觀點思辨”。

        現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)部流行一些說法，我發(fā)表一下我的看法。第一個觀點是，現(xiàn)在很多行業(yè)內(nèi)還有好多地方政府都把住宅產(chǎn)業(yè)化等于PC化，就是預(yù)制混凝土，住宅產(chǎn)業(yè)化就等于了主體結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)化，主體結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)化又等于主體結(jié)構(gòu)的預(yù)制裝配化，主體結(jié)構(gòu)的預(yù)制裝配又等于裝配式混凝土結(jié)構(gòu)，這個說法對不對呢？我是不同意的。住宅產(chǎn)業(yè)化在第一個層次，不能夠等于主體結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)化，主體結(jié)構(gòu)當然很重要，但是在一個建筑工程當中，一個單位工程一共按國家規(guī)范是分為九個分部工程，主體結(jié)構(gòu)只是其中一個。這九個分部工程包括地基與基礎(chǔ)工程、主體工程、裝飾裝修工程、屋面工程、管道工程、通風(fēng)和空調(diào)工程、電器工程、智能化工程、電梯工程。主體結(jié)構(gòu)只是其中一個分部，所以把住宅產(chǎn)業(yè)化跟主體結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化劃等號是不全面的。這九個分步都有產(chǎn)業(yè)化的問題，尤其是裝飾裝修，產(chǎn)業(yè)化內(nèi)容是非常豐富的。??

       把主體結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)化等同于主體結(jié)構(gòu)的預(yù)制裝配化，對不對呢？也是不全面的。主體結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)化除了預(yù)制裝配是一種形式，但是現(xiàn)澆不能排除在外，包括泵送混凝土技術(shù)，新型的鋼模和腳手架技術(shù)，還有鋼筋預(yù)制加工技術(shù)等等。主體結(jié)構(gòu)預(yù)制裝配化，還有鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等其他結(jié)構(gòu)形式，也同樣是符合產(chǎn)業(yè)化的要求的。所以第一個觀點我是不同意的。??

       第二個觀點，“產(chǎn)業(yè)化住宅的成本必定高于常規(guī)住宅”，搞產(chǎn)業(yè)化一定要貴。有人是這么說的。我們來看看汽車產(chǎn)業(yè)化程度是非常高的，還有養(yǎng)雞等養(yǎng)殖業(yè)，也是產(chǎn)業(yè)化的方式。為什么汽車生產(chǎn)要在那么大的生產(chǎn)線上來制造，養(yǎng)雞一個農(nóng)戶要養(yǎng)上萬只雞，也是產(chǎn)業(yè)化的，主要是為了降低成本。所以各行各業(yè)產(chǎn)業(yè)化的目的基本都是相同的，其中很重要的一個目的就是要降低成本，所以我們建筑行業(yè)、建筑業(yè)、住宅業(yè)，同樣搞產(chǎn)業(yè)化的目的也是要降低成本。包括樓梯裝備等等。??

       現(xiàn)在為什么有些企業(yè)說我搞產(chǎn)業(yè)化成本太高，吃不消了，要政府給補貼。為什么有這種要求呢？主要是我們沒有形成規(guī)模，當住宅產(chǎn)業(yè)化達到一定規(guī)模，它的成本肯定是要降下來的，包括汽車制造，汽車制造在30年以前，我們國家當時年產(chǎn)汽車15萬輛，當時美國有兩大汽車公司，通用汽車公司和福特汽車公司，每一個工廠每年的產(chǎn)量是500萬輛。日本當時有三家大的汽車制造企業(yè)，每一家是300萬輛，我們中國全國只有15萬輛。但是我們?nèi)珖�一共有多少家汽車制造廠呢？當時有六千家，在全世界我們是工廠數(shù)量最多，但產(chǎn)量很低很低，有很多工廠一年就生產(chǎn)幾十輛汽車，不到一百輛。當時我們國家產(chǎn)量最大的汽車廠是長春第一汽車制造廠，一年生產(chǎn)五萬輛汽車，它的職工是15萬人。這15萬職工一年生產(chǎn)五萬輛汽車，平均三個人一年生產(chǎn)一輛車。到現(xiàn)在為止，國外的汽車依然比我們便宜，為什么呢？它的產(chǎn)業(yè)化程度高，雖然我們現(xiàn)在有了很大進步，我們?nèi)ツ晟�產(chǎn)了兩千萬輛車，但是還是比較分散，在30年以前，國外的同行就測算出來，如果一個汽車制造廠，一年產(chǎn)量低于30萬輛，在國際上是沒有競爭能力的，規(guī)模沒有上去。住宅產(chǎn)業(yè)化也是同樣，一旦規(guī)模上去之后，它的成本必然會降下來，價格也會下來。??

       第三個觀點，住宅的生產(chǎn)方式多年來沒有進步，在座的各位都很年輕，有些是媒體的，有些是企業(yè)的，經(jīng)常有媒體記者問我，為什么住宅產(chǎn)業(yè)化中國已經(jīng)搞了十幾年、二十年了，一直進展很緩慢，是什么原因？我回答，多年來的進展跟大家的預(yù)期是有差距的，但不能說沒有進步，進步還是很大的。比如我剛才提到的我們的混凝土在十幾年、二十年以前，絕大多數(shù)城市的混凝土都是把沙子、石子、水泥運到工地，在現(xiàn)場進行攪拌，然后工人推出到樓上去澆鑄。現(xiàn)在都是商品混凝土，有泵送混凝土，這就是很大的改進，在產(chǎn)業(yè)化方面有了很大進步。另外，廚房設(shè)施、成套的廚具等等，以前都是在現(xiàn)場由工人來做，而現(xiàn)在都是成套的，還有木門、木地板，都跟以前有很大差別。在二三十年以前，一個門要運到現(xiàn)場并且安裝完成，需要經(jīng)過幾十道工序。而現(xiàn)在的門已經(jīng)做好了，運到現(xiàn)場很快就裝好了，這就是產(chǎn)業(yè)化的進步。所以看不到住宅生產(chǎn)方式這些年的變化，認為沒有進步，這種說法也是站不住腳的。??

       第四個觀點，我們的很多主管部門、政府，也是認為我國的建筑業(yè)需要用市場壁壘來保護，我們建筑行業(yè)職工很多，號稱有四千萬人在建筑業(yè)工作。我們是不鼓勵、不允許甚至有意識的阻擋境外的施工企業(yè)到中國來，進入中國市場。如果他們進來以后，我們的這些企業(yè)可能就要破產(chǎn)，我們的很多工人就要下崗，造成社會問題。所以一直以來，我們建立市場壁壘，不允許境外的施工企業(yè)到中國大陸來施工。在1994年，20年以前，以我們當時的部長侯杰的名義，發(fā)布了一個文件，叫做在中國大陸承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法，這個文件因為是部長令發(fā)布的，就變成我們中國法律的一部分，在法律的層級上屬于 第四層級，屬于部門規(guī)章。如果違反它，就等于是犯法。這是1994年頒布的，到1996年6月份又出臺一個文件，叫做在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法實施細則。這個實施細則就非常明確的表達了一個我們市場壁壘構(gòu)筑的方式，規(guī)定了四種情況，只有四種情況境外的施工企業(yè)才可以在中國大陸承包工程。??

       哪四種情況呢？第一種情況是外商投資的或者是外國政府、其他團體贈與的項目。第二種情況是采用境外資金，包括世界銀行貸款，這樣的項目要按照世界銀行的規(guī)則，要面向全球施工企業(yè)進行招標，因為要用人家的錢，就必須用人家的辦法，如果境外施工企業(yè)中標了，允許進入中國境內(nèi)。第三種情況是由中外合資企業(yè)投資的項目，但是這個項目的技術(shù)復(fù)雜程度中國本地的施工企業(yè)是沒有能力承包的，不掌握這個技術(shù)的，不會干，這個情況下允許境外的施工企業(yè)來承包。第四種情況是我們中方自己投資的項目，中國企業(yè)或者中國政府投資的項目，同樣的我們不具備這個技術(shù)，中國的施工企業(yè)干不了，這種情況允許外國施工企業(yè)進來，但是有一個先決條件，一定要跟中國的施工企業(yè)合資成立一個公司來承接這個工程，這個工程完成以后，中國的企業(yè)可以學(xué)到到底是怎么做的，原來不掌握這個技術(shù)，有可能通過這個工程下來以后，掌握了這個技術(shù)。??

到了本世紀初，我們在加入WTO的時候，進行談判，WTO是世界貿(mào)易組織，原則是貿(mào)易和服務(wù)的自由化，是主張開放，所有的市場要開放，消除壁壘，但是我們在談判當中提出來，建筑業(yè)是個特例，中國人口眾多，勞動力也眾多，所以希望WTO開個口子，允許我們進行保護，境外的施工企業(yè)不要進中國大陸。外國人也同意了。所以到今天為止，我們?nèi)匀粓猿种�這四種情況，基本上是拒絕了外國施工企業(yè)進入中國大陸。這樣我們國內(nèi)的施工企業(yè)是得到了保護，免受了沖擊，可是我們也在一定程度上保護了落后，這是我們住宅產(chǎn)業(yè)化進展比較慢的非常重要的原因。??

       我舉一個例子。有兩種觀點，一種是為了保護行業(yè)，必須設(shè)置壁壘。還有一個是壁壘會限制競爭，阻礙行業(yè)的進步。這兩種想法一直是在碰撞，但是目前我們堅持還是要設(shè)置壁壘，沒有拆除。我舉一個云南的魯布革水電站的例子，這個水電站是在80年代初期建立的。80年代初我們國家資金很緊張，要建這個水電站，資金不夠，就申請了世界銀行貸款，是我們國家在工程建設(shè)方面第一次申請世界銀行貸款。既然要申請世界銀行貸款，就要按照世界銀行規(guī)則，面向全球來招投標。當時全球有32個國家的施工企業(yè)來參加投標，幾乎所有的發(fā)達國家，包括美國、日本、德國、英國、法國、意大利等全都有建筑公司來投標，我們國家也有30個建筑公司參加投標，當時我們對招投標還不太會，我們又分別跟一個外國企業(yè)合作，一起聯(lián)名來投保。最后是日本的大成建設(shè)公司中標，但是中標價報價只是標底的53%，幾乎低了一半。我們中國人當時沒有中標，心里很難受。而且世界銀行的招投標規(guī)則里還有這么一條，在哪個國家的工程，本國的建設(shè)公司投標要給予適當照顧，當你的報價不高于別人的7.5%的時候可以你優(yōu)先中標。即使這樣，我們的報價也遠遠高于大成建設(shè)，當然最高的當時是法國，他們的報價是日本大成建設(shè)的兩倍，當然沒有中標。我們很傷心，我們覺得這次要看日本人的笑話，日本人肯定算錯賬了，雖然他們中標了，但是他們肯定要賠。結(jié)果開工了，開工的時候日本人承包的是1/3，廠房還是由中國人建設(shè)，用中國的資金，攔河壩也是中國人建設(shè)，日本人只是承攬了飲水系統(tǒng)，水電站的飲水系統(tǒng)是三大部分之一，技術(shù)難度很大，主要是要把山打穿，要建造一條9.38公里長的飲水隧洞，隧洞直徑是8.8米。??

開工的時候日方大成建設(shè)只派了30個人，而且這30個人都是技術(shù)人員，有幾個是管理人員。來了以后按照跟中國的協(xié)議，人家從咱們中國的水電部14局招聘了將近500名職工，有老工人，有基層的技術(shù)人員。當時日本給招聘的工人每個人每月的工資是500塊，80年代初期，在我們國有企業(yè)，一個月一般的工人是幾十塊錢，工資最高的一個月可以拿到110塊錢，所以給工人一下子一個月500塊錢，當時覺得是天文數(shù)字，工人們激動得不得了。同時大成建設(shè)又招聘了當?shù)氐囊恍┥贁?shù)民族，這些人是文盲，沒有上過學(xué)，連漢語都不會講，只會講少數(shù)民族語言，簡單的漢語還是知道一點的。日本人給他們也是一個月工資500塊，這些人過去是賺不到錢的，從來沒有聽說過給工資，所以讓他們干活高興得不得了。日本人采購了很多推土機，教這些山民開推土機，雖然沒有文化，但是推土機很簡單，教了兩天就可以了。其他沒有被聘用的中國工人都非常羨慕。??

這個飲水隧洞是8.8米的直徑，將近10公里長，打洞的時候，前面有挖掘機，載重汽車要開進去，把土裝上以后再運出來。但是車在里面調(diào)不了頭，我們的設(shè)計當時為了考慮車在里面調(diào)頭，把整個9.38公里長的隧洞分成了39段，其中有38個地方給它擴大，目的就是為了讓車能夠回轉(zhuǎn)調(diào)頭往回開。增加了38個部位要擴大，增加土方量五萬立方，多挖五萬立方土還要運出去，將來都要運回來回填進去。??

后來開工以后，發(fā)現(xiàn)日本人把它修改了，不再擴大38個部位，日本人用金屬做了一個轉(zhuǎn)盤，汽車開進去以后，開到盤子上，一轉(zhuǎn)頭就掉過來了，把土裝上以后就開走了。省了挖五萬立方米，還要運，兩次運輸，還有填埋。他們采用了非常多的革新手段，我們當時非常開眼。??

一共是900多天的工期，最后人家提前了四個多月順利完成任務(wù)，保質(zhì)保量，掙完錢30個人回去了，他們用的都是中國的設(shè)備，用的我們的人員，用的我們的老百姓，他們就出管理人員。最后不但沒有賠錢，還賺了很多錢。當時這個事情對我們沖擊非常大，人民日報頭版頭條都刊登了，當時如果有興趣去翻翻報紙還可以看到，在網(wǎng)上也可以查到魯布革的經(jīng)驗。國外的建筑業(yè)在管理和技術(shù)上有很多是我們想不到的，而且比我們先進很多。??

       最后一個例子。我國高檔住宅的品質(zhì)已近乎完美。現(xiàn)在有些人覺得我們的小區(qū)搞得很不錯，跟國外的水平相比已經(jīng)沒有太大差別了。這個觀點我覺得也不對。跟國外的相比，我們還有很多地方需要努力，還有很大的差距。一個是綠色，一個是智慧，一個是長壽。??

現(xiàn)在我們的房子越蓋越高，開發(fā)商過去對比較低的房子是有興趣要改造，拆了低了蓋高的，通過提高容積率，通過改變土地使用性質(zhì)，有盈利的空間。各地政府也很愿意讓他們改造，改造以后舊城市變新了，也是一種政績。但是現(xiàn)在我們很多小城市都把房子蓋到30多層，這種房子今后就沒有盈利的空間了，靠市場的力量是沒有人會改造的。我們現(xiàn)在的房子主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限按照50年來設(shè)計，50年以后要根據(jù)使用情況重新確定它的合理使用年限。但是這個房子肯定不可能永遠使用下去，早晚有一天是要拆的。可是我們現(xiàn)在按照50年來設(shè)計，有點短，因此我們中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會就提出來要建造百年住宅，因為這么高的房子，產(chǎn)權(quán)分到各戶手里，將來要想再改造，一個是將來開發(fā)商沒有興趣，因為掙不到錢，想?yún)f(xié)調(diào)這么多用戶的意見也很難辦，所以現(xiàn)在很重要的一條就是想辦法提高我們的建筑使用壽命，我們主張把建筑物的主體使用年限要延長，延長到百年。現(xiàn)在的投資根據(jù)我們房價來比，是微不足道的，因此我們提出百年建筑的概念，要長壽化。??

       還有一個是適老化，我們所有的住宅都應(yīng)該做適老化的設(shè)計，包括室內(nèi)的無障礙設(shè)施和小區(qū)的適老化的服務(wù)設(shè)施，包括托老所、老年人日間照料中心、老年人活動中心、老年大學(xué)等等。現(xiàn)在的樓盤都能做到綠色、指揮、長壽、適老，都做得很好的現(xiàn)在還很少很少，我們住宅的品質(zhì)還有很大的提升空間。